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À PROPOS DES BAUX COMMERCIAUX

BAIL NET (Loyer de base)
Le loyer de base (loyer "net") est la portion que l'on paie au pied carré
EXCLUANT les frais d'exploitations, tels l'entretien, taxes foncières,
scolaires, municipales, d'eau, d'affaires, électricité, gaz, etc.

BAIL BRUT
Le bail brut comprend habituellement tous les frais dans le loyer (loyer de base,
frais d'exploitations, taxes, électricité etc., sauf la TPS/TVQ). Il y a certains baux bruts qui inclus également les taxes, il faut s'assurer de bien définir et préciser ce qui est inclue avec le propriétaire de l'immeuble.

LOYER ADDITIONNEL (ou coûts d'exploitations)
Le loyer additionnel représente les frais d'exploitation du local et du bâtiment (électricité,
taxes fonciere et toute autres taxe relé a l immeuble, l entretien, etc.) toujours en fonction du nombre de pied carré utilisé et/ou l'espace locative incluant les espaces communs.

BAIL COMMERCIAL
Pour conclure la location d'un espace commercial, il n'y a pas de document bail standard.
Chaque cas est différent. Les documents comportent une quantité de clauses particulières
et spécifiques au propriétaire de l'immeuble toutefois 90% des clauses
sont des clauses génériques qu'on retrouve dans la pluspart des baux commerciaux a l'avantage du propriétaire de l'immeuble.

DÉPÔT
À la signature du bail le locateur exige un dépôt de garantie payable
immédiatement par cheque certifiéde deux mensualités de loyer ou plus dépendamment
du crédit du locataire ou dépendamment de combien de temps la compagnie est en affaire. Ce montant peut représenter quelques mois de loyer souvent les deux derniers mois de loyer du bail incluant les frais d exploitations et taxes tps/tvq mais peut aussi inclure une lettre de garantie bancaire d'un montant selon les exigences du proprié de l'immeuble.

ASSURANCE
Avant de pouvoir occuper les lieux loués et d'obtenir les clés du local, le propriétaire
de l'immeuble exigera au Locataire une preuve d'assurance dont le montant de
couverture devra stipuler " tout risques " pour les lieux loués.

COMPTEUR HYDRO ET GAZ METRO
Lors de la remise des clés et l'entré dans votre nouveau local pour la premiere fois il faudra s'assurer de demander au propriétaire de signer un document indiquant la lecture des compteurs électriques et gaz (s'il y a lieu) attestant la lecture en date de l'occupation des lieux loués. Ce document devrais être signé par le Locateur et le Locataire. Nous suggérons de prendre un photo de chaque compteur pour conserver dans vos dossiers.


HYPOTHÈQUE MOBILIÈRE
L'hypothèque mobilière en matière de bail commercial. Lors de la conclusion d'un bail commercial, le locateur a tout intérêt à prévoir immédiatement des clauses qui pourront lui assurer une certaine garantie d'indemnisation en cas de problèmes financiers de son locataire commercial. Autrefois, le locateur bénéficiait du privilège du bailleur en vertu du Code civil du Bas-Canada mais celui-ci n'existe désormais plus depuis 1994, soit depuis l'entrée en vigueur du Code civil du Québec. Pour pallier à ce changement, la rédaction des baux commerciaux s'effectue donc en fonction des garanties nécessaires au locateur dans la conduite de ses affaires, en incluant différentes clauses de sûretés.

1. L'hypothèque mobilière avec dépossession (dépôt)
Ex : Afin de garantir le paiement des sommes dues en vertu du bail, le locataire remet à titre d'hypothèque mobilière avec dépossession, simultanément avec la signature du bail, une somme en argent comptant (ex : 10 000$) au locateur. Il s'agit d'un mécanisme très efficace par lequel le locateur s'assure qu'un montant minimal pourra être appliqué aux créances dues par son locataire advenant que ce dernier fasse défaut de respecter ses obligations. Le bail prévoit habituellement un mécanisme de remise du dépôt au locataire à la terminaison du bail ou un mécanisme de compensation qui prévoit que le dépôt servira à payer le ou les derniers loyer(s) du bail, si aucun défaut n'est survenu.

2. L'hypothèque mobilière sans dépossession
2.1 Qui peut consentir une telle hypothèque En vertu de l'article 2684 C.c.Q., seule la personne ou le fiduciaire qui exploite une entreprise peut consentir une hypothèque sur une universalité de biens, meubles ou immeubles, présents ou à venir, corporels ou incorporels. Le locataire commercial peut donc consentir une telle hypothèque dans le bail.

2.2 Comment Ex : afin de garantir le paiement des sommes dues en vertu du bail, le locataire convient, par les présentes, de constituer en faveur du locateur une hypothèque mobilière sur l'universalité des biens meubles de son entreprise. Pour s'assurer que la valeur des biens meubles soit suffisante, on ajoute habituellement à la clause que le locataire s'engage à apporter et à maintenir dans les lieux loués une quantité suffisante de biens meubles pour garantir le paiement d'au moins X mois de loyer.

2.3 Avantages puisque l'hypothèque est un droit réel sur un meuble, ça confère au locateur le droit de suivre le bien en quelques mains qu'il se trouve, de le prendre en paiement, de le faire vendre etc.

2.4 Formalités l'hypothèque mobilière sans dépossession doit absolument être constituée par écrit sous peine de nullité. Afin qu'elle soit opposable aux tiers, l'hypothèque mobilière sans dépossession doit être publiée au Registre des droits personnels et réels mobiliers. C'est habituellement l'avocat du locateur qui a rédigé le bail commercial qui procèdera aux formalités nécessaires à l'enregistrement du bail.

3. Solutions alternatives
Certaines parties peuvent parfois vouloir éviter les obligations qui sont garanties par hypothèques. Dans ces cas, il est possible pour le locateur de se faire garantir une lettre de garantie bancaire ou une lettre de crédit irrévocable par le locataire et ce pour un montant déterminé.

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